Aanzienlijke besparing van BTW bij aankoop woning die ingrijpend verbouwd gaat worden

1 februari 2018

Aanzienlijke besparing van BTW bij aankoop woning die ingrijpend verbouwd gaat worden

Als u een bestaande woning koopt en deze daarna gaat verbouwen, dan bent u BTW kwijt over de kosten die de aannemer u in rekening brengt.

Voorbeeld: U koopt een woning voor € 450.000,- (incl. 2% overdrachtsbelasting). U laat deze woning verbouwen voor € 350.000,- exclusief BTW. De verbouwingskosten bestaan voor € 250.000,- uit arbeid en winstmarge en voor € 100.000,- aan materialen exclusief BTW. De BTW die u moet betalen is 21% van € 350.000, = € 73.500,-. In totaal bent u dus € 873.500,- kwijt voor de aanschaf van de woning (= € 450.000 + € 350.000 + € 73.500).

Het is mogelijk om op de BTW te besparen.

Om dat te bereiken kan de volgende route gevolgd worden:

Niet uzelf, maar de aannemer koopt de woning voor € 450.000,- (incl. 2% overdrachtsbelasting).  De aannemer verbouwt voor € 350.000,-. En verkoopt na de verbouwing de woning door aan u. De vraag is natuurlijk tegen welke prijs.

De aannemer kan de BTW in de materialen niet in aftrek brengen, dus deze zal hij verwerken in de verkoopprijs. Dit bedrag is € 121.000,- namelijk de materialen inclusief BTW. Hij verkoopt de woning aan u voor € 821.000,- vrij van BTW (= € 450.000 + € 250.000 + € 121.000).

Het voordeel in dit voorbeeld is gelijk € 52.500,- (= € 873.500 minus € 821.000). Dit is gelijk aan de BTW over de kosten voor de arbeid en winstmarge van in totaal € 250.000,-.

Wel wordt dit voordeel verminderd met de overdrachtsbelasting die over € 821.000,- verschuldigd is. Dit is         € 16.420,- (2% van € 821.000). Maar ook hier kan op bespaard worden.

Op twee manieren:

1)      Zorg ervoor dat de verbouwing binnen zes maanden gereed is. Dan is de overdrachtsbelasting geen          € 16.420,- maar € 7.596,- (= 2% x ( € 821.000 minus € 441.176)). Totale besparing is € 44.904,- (= € 52.500 minus € 7.596).

2)      De aannemer koopt de woning voor € 450.000,- en verkoopt de woning vrijwel onmiddellijk door aan u voor € 821.000,- met de verplichting om de verbouwing te realiseren. De verbouwing mag dan later dan zes maanden gereed zijn. Ook dan bedraagt de overdrachtsbelasting € 7.596,- en de totale besparing € 44.904,-.

Indien de woning en/of verbouwing gefinancierd moet worden, zal wel een creatieve manier gevonden moeten worden om de financiering in goede banen te leiden. Waarschijnlijk zal financiering bij een bank niet eenvoudig te regelen zijn. Bovendien moet u natuurlijk een aannemer zien te vinden die mee wil werken aan deze route.

Als u nu of in de toekomst van plan bent een woning te kopen met een forse verbouwing, dan weet u ons te vinden.  

 Artikel geschreven door: Bart Sikkema, senior belastingadviseur

Terug naar overzicht